Comprare un terreno è una scelta che pesa per tutta la vita della casa. La puntata scorsa parlava di una parete che rallenta il calore: il sistema HES che H.0.ME. porta in Italia arriva a 18 ore di sfasamento con 320 mm di spessore, secondo la scheda tecnica HES. Ma nessuna parete rimedia a un lotto scelto male. Prima di firmare, sette controlli.
La parete lavora sul calore, il lotto su tutto il resto
Lo sfasamento dipende da come è fatta la parete e da quanto è spessa. Il terreno non c'entra. Il lotto decide altro: quanto sole prende la casa e in che condizioni lavorano le fondazioni.
La casa va pensata tutta insieme, dai muri agli impianti fino a come si appoggia sul terreno. D'inverno il sole scalda e conviene prenderlo. D'estate diventa un carico da schermare. Basta un albero grosso o la casa accanto a spostare l'equilibrio. Ecco perché il sopralluogo da solo non basta: servono anche le carte.
I sette controlli, uno per uno
1. Comincia dal Certificato di Destinazione Urbanistica, previsto dall'articolo 30 del DPR 380/2001: dice come è classificata l'area, quindi che cosa ci puoi costruire. Da solo però non basta, va letto insieme alle Norme Tecniche di Attuazione del Comune. Destinazione d'uso, indici edilizi e distanze le verifica un tecnico.
2. I vincoli si leggono sulla cartografia PAI dell'Autorità di bacino distrettuale, che segna la pericolosità idrogeologica e le regole collegate. Autorità e piani di bacino stanno negli articoli 63 e 65 del D.Lgs. 152/2006. Ci sono poi i vincoli paesaggistici e culturali del D.Lgs. 42/2004, archeologici inclusi.
3. Una strada sulla mappa non dice niente. Vai sul posto e guarda se un mezzo di cantiere ci passa e ci gira: larghezza, pendenza, fondo stradale. Tecnico e notaio verificano di chi è la strada e se esistono servitù o titoli di passaggio. Che si usi da sempre non vale come titolo.
4. I sottoservizi vanno cercati uno per uno: acqua, luce, fognatura, telefono e gas dove c'è la rete. Chiedi ai gestori se l'allacciamento si può fare e quali opere comporta, meglio saperlo prima di comprare. Un tubo lì vicino non garantisce niente: distanze, attraversamenti e autorizzazioni cambiano il conto.
5. Un'analisi stagionale mostra dove batte il sole e dove cade l'ombra, con l'effetto di alberi ed edifici vicini. Serve a prendere il sole d'inverno e a schermarlo d'estate. Non è una fissazione da progettisti: il decreto ministeriale 26 giugno 2015 sui requisiti minimi chiede di verificare le schermature solari e il comportamento dell'edificio in estate.
6. La zona climatica la fissa l'articolo 2 del DPR 412/1993, che divide l'Italia in sei zone in base ai gradi-giorno. Da lì si parte per dimensionare involucro e impianti e decidere le aperture. Per la zona D la scheda tecnica HES indica una configurazione da 35 cm, con λ pari a 0,048 W/(m·K): è un dato di progetto dell'involucro. La classe energetica A4 va invece verificata sull'edificio completo, insieme a impianti, serramenti, ponti termici, orientamento e posa.
7. Il sottosuolo lo valuta un professionista: portanza, falda, drenaggio, pendenza, condizioni sismiche. Un'indagine preliminare dice se servono scavi importanti, opere di sostegno o fondazioni diverse. Il riferimento nazionale è il DM 17 gennaio 2018, "Aggiornamento delle Norme tecniche per le costruzioni", in Gazzetta Ufficiale del 20 febbraio 2018.
Dove si vedono, questi controlli
Si vedono sul progetto, sui costi, sui tempi e su come si sta in casa. Un vincolo limita forme e aperture. Un accesso stretto o un allacciamento lontano pesa sul budget. Sole e ombra cambiano il comportamento dell'edificio stagione per stagione, il sottosuolo decide le fondazioni.
È uno dei passi verso la prima casa H0ME con tecnologia HES. Il terreno viene prima della parete: va conosciuto, e va capito come la casa ci si mette dentro. Andiamo avanti la prossima volta.
Domande frequenti
Il CDU basta per essere sicuri di poter costruire?
No, è il punto di partenza. Che cosa ci puoi fare e quanto grande si verifica sulle norme del Comune, con un tecnico.
Come influisce la pendenza sul budget?
Può rendere più impegnativi gli scavi e le fondazioni, e a volte servono opere di sostegno. Di quanto, dipende dal terreno e dal progetto.
Perché l'orientamento conta con una parete HES?
Le proprietà della parete restano quelle. Cambiano il sole e l'ombra che riceve l'edificio, e con loro il comfort e il fabbisogno energetico complessivo.
Per approfondire, visita la pagina Tecnologia, scopri come funziona il mix HES e leggi come lavora una parete che respira. La puntata precedente, Le sei di sera di un giorno d'agosto, spiega perché quelle 18 ore contano.
Articolo redatto con il supporto dell’intelligenza artificiale e revisionato dalla redazione H.0.ME.